부린이의 쉽게 시작하는 부동산 공부 1편 - 입지 및 경쟁력 분석

부린이의 쉽게 시작하는 부동산 공부 1편 - 입지 및 경쟁력 분석

1. 부동산 입지 분석을 꿰뚫는 네 가지 핵심 가치

 

1) 교통환경 : 일자리 지역으로 연결되는 노선인가
- 지하철 중요도의 경우 수도권 60%, 부산 40%, 그 외 지방은 30%를 차지함.

 

2) 교육환경 : 진학률이 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는가
- 초등학교는 성적과 크게 상관이 없기에 가까운 것을 선호(초품아), 즉 초등학교 최인근의 대규모 아파트를 희망할 것.

 

- 중학교는 특목고 진학률이 높은 곳으로 선정함.

 

- 고등학교는 명문대 진학률이 높은 곳으로 선정함. 남녀공학은 가급적 지양할 것. 

 

- 대형 학원가 중요함.

 

- 인구 수 감소로 중요도는 낮아짐. 그러나 교육환경 분석의 중요성은 상승함.

 

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3) 상권환경 : 주거 입지에 유리한 상권인가, 상권 시너지를 위한 상권인가

- 인구 및 유동인구가 증가하는 곳이어야 상권이 확장 가능함.

 

- 대한민국 100대 상권 파악함.

 

- 신도시 대형 상권도 좋음. 주거시설의 프리미엄은 상승함. 소형 상권에는 악영향 줄 가능성 높음.

 

- 재래시장(인근 시장)과 외곽 지역의 복합쇼핑시설(예 : 스타필드)도 참고할 수 있음.

 

4) 자연환경 : 천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공 환경이 있는가

 

- 자연환경이 좋은 곳 : 산과 강 인근 지역

 

- 인공환경이 좋아질 곳 : 공원화 지역

 

- 환경 이슈가 있는 곳 : 복개 또는 복원 예정 지역

 

- 자연환경이 좋은 곳 중 개발 가능한 곳 : 그린벨트 해제 지역

 

 

2. 상품 가치를 판단하는 세 가지 경쟁력

 

1) 상품 경쟁력 : 질적 시장에 걸맞은 상품 경쟁력을 갖췄는가
- 구 아파트와 신 아파트의 비교 기준, 연식이 10년 이내어야 신 아파트로 취급, 질적 가치로써 10년이 넘을 시 입지 가치만이 남음

 

- 외부 공간 : 문주(아파트 입구), 조경 공간, 주차장, 커뮤니티 시설, 주동(외관 디자인)

 

- 내부 공간 : 평면구조, 세대 내부 각 공간, 인테리어 및 마감재 및 옵션, 내부 시스템

 

2) 가격 경쟁력 : 소비자들의 가격 인식 단계는 어떻게 구성되는가
- 가격을 인식하는 4가지 단계

 

(1) 너무 싸서 매수하지 않는 가격

 

(2) 약간 싼 듯한 가격(투자하기에 가장 좋은 가격대이지만 찾기가 어려움)

 

(3) 비싸다는 생각이지만 딱 매수할 수 있는 한계 가격(실거주층이 감당할 수 있는 가격대)

 

(4) 너무 비싸서 매수하지 않는 가격

 

3) 프리미엄 경쟁력 : 프리미엄이 발생하기 위한 조건은 무엇인가
- 교통 프리미엄 : 경기가 좋지 않을 때 역세권과 비역세권의 가격 차이가 줄어드므로 경기가 좋지 않을 때 매수, 교통이 발생할 지역을 미리 선점, 많이 이용하는 노선을 파악함.

 

- 교육 프리미엄 : 초품아 굿, 8차선 이상의 큰 길을 건너야 한다면 마이너스. 중고등학교의 경우 접근성보다 입학 가능 여부를 따질 것, 수용인원 파악 중요함. 학원의 경우 지역 학원보다 타 구역에서 올 수 있는 대형 학원가의 유무가 중요함.

- 상권 프리미엄 : 스타필드 같은 곳이 굿, 주거지역으로써 홍대, 이태원 같은 곳은 마이너스 프리미엄

 

- 자연환경 프리미엄 : 산과 강, 인공 자연공원

 

- 상품 프리미엄 : 생활의 번거로움을 덜어주는 것, 주변 아파트 대비 고급스러움으로 차별화주는 프리미엄

 

부린이의 쉽게 시작하는 부동산 공부 2편 - 입지 및 상품별 꿀팁

 

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