부린이의 쉽게 시작하는 부동산 공부 3편 - 적정가 파악 노하우

부린이의 쉽게 시작하는 부동산 공부 3편 - 적정가 파악 노하우

 

5. 적정가 파악 노하우

지역별 랜드마크 아파트와 비교하라

 

- 아파트 시세의 높낮음은 랜드마크 아파트와 비교하여 확인할 것

 

- 랜드마크 아파트의 시세는 지역 시세의 기준이 됨

 

- 기존 아파트가 랜드마크 아파트와 입지 여건이 유사한 상황에서 가격 차이가 많이 난다면 상승할 가능성이 높음

 

- 관심 아파트가 랜드마크 아파트라면 실수요층(임대 물량) 및 수요(교통 호재) 확대 여부를 파악할 것, 혹은 유사 지역과 비교해볼 것

 

- 아파트 적정가 파악이 힘들다면 그냥 그 지역의 랜드마크 아파트를 구매할 것

 

투자 적격 시세의 핵심은 매수한 가격보다 비싸게 매도할 수 있는가이다

 

- 급매물이 나올 경우 묻지마 투자가 아닌 적정 시세를 명확히 파악할 것

 

- 금리의 경우 개인보다 정부와 기업이 훨씬 큰 영향을 받음, 부동산 투자에 있어 금리는 고려사항에 불과하다는 것을 생각할 것

 

지역별 기준 시세는 실수요를 기반으로 파악하라

 

- 지역 내 주민등록이 된 인구 수에 0.5%를 계산하면 필요 주택 수를 추정할 수 있음. 인구 수와 세대 수를 추가로 검토해야 하는데 세대 수가 더 중요함. 정확하게 맞추는 것은 어렵기에 대략적으로 추정함

 

- 일반적으로 매물이 전체 세대 수의 1%가 안 되면 수요가 더 많다고 판단하고, 10%를 초과하면 공급이 더 많다고 판단해도 됨

 

- 부동산 시장에서 실수요는 변동이 거의 없기에 가수요(=투자 수요)가 중요함. 가수요로 인해 수요와 공급의 차이가 발생함. 부동산 투자에 가장 중요한 요소는 가격을 형성하는 수요와 공급임. 이는 수요와 공급 물량과 함께 미분양 데이터까지 참고해서 파악할 것

 

- 갭투자 시 추격매수 지양할 것

 

- 수요층을 파악할 때 신규 분양권의 경우 : 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 보류

 

- 수요층을 파악할 때 기존 아파트 갭투자의 경우 : 매도 물건과 임대 물건이 많다면 들어가지 말 것

 

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- 신규 아파트의 분양 및 입주가 되지 않는 경우 : 기반시설이 없는 곳에 아파트를 신축하는 경우, 가격이 너무 비싼 경우, 분양 및 입주 물량이 단기간에 동시에 몰린 경우

 

- 미분양 경우의 수는 총 6가지

1)기반시설 없음 + 도심

 

2)기반시설 없음 + 택지개발지

 

3)가격 비쌈 + 도심

 

4)가격 비쌈 + 택지개발지

 

5)물량 많음 + 도심

 

6)물량 많음 + 택지개발지

 

매수 매도 타이밍은 수용 가능 가격을 기준으로 잡아라

 

- 시세 상승이 낮은 곳은 대다수 랜드마크가 없을 가능성이 큼

 

- 지역을 파악할 때는 동 단위를 기준으로 가장 인기있는 단지 3~5개를 파악할 것

 

- 괜찮은 아파트가 신규 분양한 아파트에 비해 저렴하다면 저평가일 확률이 높음, 투자 후 갭이 많이 줄었다고 보이면 매도 권장

 

- 매수 매도 타이밍의 기준 랜드마크라면 추가적인 상승 여력이 있는 조건이 갖춰져 있는지 파악, 랜드마크가 아니라면 랜드마크와 가격 차이를 비교하여 판단

 

- 부동산 투자는 입지가 가장 중요

 

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