부린이의 쉽게 시작하는 부동산 공부 2편 - 입지 및 상품별 꿀팁

부린이의 쉽게 시작하는 부동산 공부 2편 - 입지 및 상품별 꿀팁

 

3. 입지별 공략 노하우

지방 중소도시 공략 : 인구 유입이 증가하는 중심지에 집중

- 갭투자의 지역으로는 인구 수가 지속적으로 증가하는 곳을 선택, 이왕이면 세대 수도 꾸준히 증가하는 지역. 인구 수와 세대 수가 증가하려면 일자리 증가가 되어야 하기에 확인 필요

- 가급적 60만이 넘어가는 지역으로 선정할 것, 유입이 용이함. 대도시 인근의 중소도시 확인

- 일자리가 확실하게 보장된 입지인지 확인, 인구 유입이 확정되었다는 의미,기업도시와 혁신도시를 공략할 것

 

- 중심지를 노릴 것, 중소도시는 교육시설이 중요, 가격이 비싼 동을 파악하면 용이

 

 

4. 부동산 상품별 전략 노하우

1) 아파트 투자 : 수요 꾸준한 30평형대를 공략하라

 

- 지역에 따른 수요를 확인, 소형인지 중형인지

 

- 소형 : 교통이 편리한 곳, 중형 : 교육시설이 있는 곳, 대형 : 지역적인 프리미엄이 있는 곳

 

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2) 다세대, 빌라, 연립 투자 : 역세권, 5년 이내 신축을 사라

 

- 시세는 인근 신규 분양 물건의 분양가 시세를 확인할 것

 

- 입지 분석이 필수, 매수보다는 매도가 많이 어려움

 

- 시세차익은 많지 않기 때문에 임대수익을 목적으로 접근할 것, 임대 수요는 직장과의 근접성을 중요시하기에 교통권을 확인해야 함

 

- 역세권에 5년 이내의 신축을 구매하되, 재개발 투자를 목적으로 한다면 접근을 달리 해야 함

 

- 아파트와 경쟁하지 않는 입지를 선택할 것, 재개발은 별개, 경공매를 이용할 것

 

- 빌라의 경우 매도 전략을 반드시 확보한 후 공략할 것, 보유 기간을 정하기

 

3) 오피스텔 투자 : 시세차익보다 월세 수익 노려라

 

- 장점은 들어오려는 사람들도 월세로 대다수 입주하려고 하기에 월세 수익률이 높음

 

- 단점은 아파트에 비해 공실의 위험이 큼, 매매로 인한 시세차익이 거의 없음

 

- 공실 가능성을 줄이기 위해서는 교통과 추가 공급을 파악

 

- 교통편이 우수하며 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 확인할 것

 

- 교통, 상권, 주거시설 등의 기반시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어려움

 

- 신도시 역세권의 경우 추가 공급이 발생하기 때문에 수요보다 공급이 높을 수 있음, 이에 대해 유의바람

 

- 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지 오피스텔 선점

 

- 오피스텔의 경우 목적이 임대를 활용한 월세 수익이기에 단타에 능숙할 필요가 있음

 

- 오피스텔도 시간이 흐를수록 월세 수익률이 낮아짐, 주변에 경쟁 오피스텔이 발생하는 경우와 매매가격이 오르는데 월세 가격은 오르지 않는 경우를 의미함

 

- 매매가격이 오르는 경우라면 전세 갭투자로 활용가능, 다만 입지가 좋아야 하고 주변에 경쟁 물건이 없어야 함

 

4) 오래된 아파트 투자 : 10년차 미만은 상품, 20년차 이상은 입지를 보라

 

- 10년 미만 아파트(신규 아파트)는 입지만을 생각하면 됨

 

- 10~20년차 아파트의 입지가 이미 활성화되어 있는 편으로 불안정할 경우 매수는 지양, 반대로 입지는 좋은데 신규 아파트가 많이 공급되었거나 될 예정이라면 상품 경쟁력에서 밀릴 수 있기에 참고해야 함

 

- 20년 이상 아파트의 경우 입지는 거의 완성되어 있지만 상품 가치가 떨어지기에 임차로 살고 싶어함, 결국 전세가율이 높음. 인플레 이상의 시세 차이를 예상하고 매수해야 하며, 시세 상승이 보이지 않는다면 매수는 지양할 것

 

- 내 집 마련 시 선택이 어렵다면 가능한 금액 내에서 가장 좋은 입지를 선택할 것

 

- 입지 갭투자 방법 : 1)기본적인 입지(단지) 분석, 2)입지(단지)들의 우선순위 정하기, 3)순위는 높은데 순위가 낮은 입지(단지)와 가격이 유사한 입지(단지)를 선정하여 구입. 단, 기본 전제 조건은 전세 수요가 많아야 함

 

부린이의 쉽게 시작하는 부동산 공부 3편 - 적정가 파악 노하우

 

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