4장. 가볍게 짚고 넘어갈 경매 배당 공부

4장. 가볍게 짚고 넘어갈 경매 배당 공부

경매 배당공부의 한계와 절차

 

- 배당 : 낙찰금을 판사가 채권자에게 나눠주는 것, 일정 기준(비율)에 따라 분배

 

- 민사 : a와 b가 싸우는 것, 형사 : 범죄

 

- 받아가지 않는 돈은 공탁소에 공탁됨

 

민사집행법

 

- 제145조(매각대금의 배당) : 매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 한다

 

- 제146조(배당기일) : 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지

 

- 제148조(배당받을 채권자의 범위) : 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자

 

- 제149조(배당표의 확정) : 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정

 

- 제150조(배당표의 기재 등)

 

- 제151조(배당표에 대한 이의) : 출석한 채무자는 이의할 수 있다. 배당기일이 끝날 때까지 서면으로 이의할 수 있다. 출석한 채권자는 이의할 수 있다

 

- 제152조(이의의 완결) : 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시. 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시

 

- 제153조(불출석한 채권자) : 배당을 실시하는 데에 동의한 것으로 본다

 

- 제154조(배당이의의 소 등) : 배당이의의 고소를 제기. 청구이의의 고소를 제기. 1주 이내 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 이의가 취하된 것으로 본다

 

- 제157조(배당이의의 소의 판결) : 판결에서는 액수를 정하여야 한다

 

- 제158조(배당이의의 소의 취하간주) : 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 소를 취하한 것으로 본다

 

- 제159조(배당실시절차, 배당조서) : 배당액지급증을 교부하는 동시에 정본 또는 채권증서를 받아 채무자에게 교부

 

- 제160조(배당금액의 공탁) : 가압류채권자의 채권일 때, 제154조 제1항에 의한 배당이의의 소가 제기된 때, 채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때에는 그에 대한 배당액을 공탁하여야 한다

 

- 제161조(공탁금에 대한 배당의 실시) : 공탁의 사유가 소멸한 때에는 법원은 공탁금을 지급하거나 공탁금에 대한 배당을 실시

 

 

배당순서와 주의사항

 

- '대항력 있는 임차인(=임차인 보증금)', '유치권'은 낙찰자가 비용을 물어줘야 함, 매우 중요

 

- 배당순서에 따라 물어줄 돈이 생길 수 있음, 소액임차인 최우선변제, 임금채권을 주의할 것

 

 

우선변제권 배당순서

 

1)경매실행비용 

 

2)필요비(임차인이 살기위해 수리한 비용)와 유익비(수리를 통해 집의 가치가 상승할 때) : 전세입자가 집을 수리한 경우, 제3자가 억울할 때를 의미. 드문 경우임

 

3)소액임차인 최우선변제(=가난한 사람의 일정 금액 보증금), 특수임금채권(3개월치 밀린 임금을 의미, 사장이 경매를 당할 경우 직원이 신청), 재해보상금(직원이 공장에서 다치는 경우) : 사실상 1위. 보증금이 적으면 법적으로 가난하다고 판단함, 때문에 전세보다 월세입자가 대다수 소액임차인에 해당함. 혹여나 직장인으로써 임금이 밀릴 경우 3개월까지만 기다릴 것

 

반응형

 

4)당해세(당연히 내야하는 세금) : 상속, 증여, 재산, 종합토지세 일부가 해당됨. 세금을 내지 않았으면 내야 함

 

5)확정일자 있는 임차보증금, 물권, 국세와 지방세 : 날짜에 따라서 5순위 내에서 다툼. 보증금은 확정일자를 가지고 순서를 정함. 보통 여기서 돈이 다 떨어짐

 

6)일반임금채권 : 3개월 외의 월급들

 

7)산재보험료, 건강보험료, 국민연금보험료 등 : 7위가 가압류를 걸어버리면 5위의 물권에 해당하여 순위 상승함

 

8)일반채권 : 개인끼리 하는 거래로써 차용증 같은 것을 의미. 거의 못 받음. 돈을 빌려줄 때 근저당을 걸었다면 5위로 상승함. 만약 근저당을 걸지 못 했다면 소송을 걸어서 5위로 상승할 것
- 8번이 끝나도 돈이 남으면 이전 집주인에게 돌려줌

 

 

매각불허사유 / 매각취소사유

 

- 낙찰, 매각결정, 매각확정, 대금지급기한

 

- 매각확정나서 돈 일찍 내면 결국 나의 것임

 

 

매각불허사유

 

1)강제집행을 할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때

 

2)최고가매수인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

 

3)부동산을 매수할 자격이 없는 자가 최고가매수신고인을 내세워 신고할 때

 

4)매각장소 질서문란자

 

5)최저매각가격결정, 일괄매각결정 또는 매각물건명세서작성에 중대한 흠이 있는 때

 

6)부동산이 현저하게 훼손, 중대한 권리관계 변동

 

7)경매절차에서 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때(=결론은 판사 마음대로 다 된다, 인간이 하는 일이기에 정을 호소하면 가능할 수도 있음)

 

 

항고

- 낙찰자가 억울해서 하는 항소를 의미, 다만 돈 날릴 각오를 해야 함

 

5장. 세입자 빨리 구하기 팁! 전세집 보일러 수리는 누가?

 

부동산 투자 외에도 좀 더 양질의 정보를 제공하고자 주식 투자 전자책을 출간하였으니 많은 관심 부탁드립니다^^

마음 편안하게 주식할 수 있는 투자 노하우를 알려 드립니다. | 11000원부터 시작 가능한 총 평점 5